Výkupy pozemků? Stále s komplikacemi

V červenci roku 1999 schválila tehdejší česká vláda převod vlastnictví silnic II. a III. třídy ze státu na krajské úřady. Místo ministerstva dopravy se o ně začaly starat jednotlivé organizace Správy a údržby silnic a kraje začaly být zodpovědné nejen za údržbu, ale i za rekonstrukce a novou výstavbu. Jenže to vše začal komplikovat fakt, že pozemky pod řadou silnic patřily a mnohdy stále patří soukromníkům.

Podle zprávy Světové banky „Doing Business 2019“ se Česká republika nachází na 156. místě v žebříčku mapujícím dobu přípravy staveb. Jednou ze zásadních věcí, které toto nelichotivé umístění způsobují, je i dlouhotrvající problém s výkupy pozemků. Problém, který se týká nejen nových staveb, ale i projektů zaměřených na opravy, modernizace a rekonstrukce. Často se totiž stává, že se – v případě silnic – daná komunikace stále nachází na pozemku, který je ve vlastnictví nějaké fyzické osoby nebo jiného soukromého subjektu. A ačkoliv se o tom moc nepíše, jde o problém, se kterým se nepotýká pouze stát, ale i prakticky všechny krajské samosprávy a nemalé množství měst a obcí.

Že je vlastnictví pozemků pod silnicemi nižších tříd velkým problémem, si politici uvědomovali už v roce 2000, kdy k převodu komunikací na kraje fakticky došlo. Stát prý – podle mnoha kritiků - dlouhá léta situaci neřešil a na výkupy jednotlivých pozemků pod těmito silnicemi nechtěl či nemohl dát potřebné miliardy korun. Na druhou stranu je potřeba říci, že problém se soukromými nebo firemními pozemky, na kterých mezitím vyrostly nebo mají vyrůst chodníky, ulice, místní komunikace, silnice nižších tříd a dokonce i rychlostní silnice nebo dálnice, je podstatně hlubší a není vždy jen otázkou vynaložených prostředků. To si v uplynulých dvaceti letech uvědomily a stále uvědomují i kraje. Když jim na začátku jejich novodobé existence připadly do správy silnice II. a III. třídy, ukázalo se, že na výkup všech potřebných pozemků budou potřebovat miliardy korun. A už tehdy se také objevovala varování, že tato situace - nevyjasněnost majetkových vztahů a nevykoupené pozemky - může způsobovat právní spory a komplikovat rekonstrukce některých silničních úseků. Jde totiž o překážku, která brání vydávání stavebních povolení a neumožňuje také na tyto komunikace čerpat dotace z evropských fondů.

VYVLASTNĚNÍ JE NĚKDY NUTNOST

Postup při výkupu pozemků se už léta zásadně nezměnil. Vůbec nejjednodušší situace nestává, když má o výkup zájem sám vlastník pozemku. Ten se v takovém případě může obrátit na daný kraj či na příslušnou organizaci, která komunikace spravuje a o výkup pozemku si zažádat. Následně dojde k rozhodnutí o výkupu, sepíše se smlouva a proběhne samotná transakce. Kraje upozorňují, že takový způsob prodeje pozemku může být i výhodnější, než kdyby se vlastníci snažili prodat ho někomu jinému. Například zástupci Jihomoravského kraje před časem upozorňovali na případy, kdy vlastníky pozemků pod komunikacemi oslovili třetí osoby s nabídkami na odkoupení za cenu, která byla zpravidla mnohem nižší, než by činila, kdyby pozemek prodali kraji. „Pokud jste vlastníky pozemků pod silnicemi ve vlastnictví Jihomoravského kraje, obracejte se s nabídkou na prodej pozemků přednostně na majetkový odbor Krajského úřadu Jihomoravského kraje,“ vyzývala tak všechny vlastníky krajská radní Taťána Malá.

Jenže podle zástupců krajů je případů, kdy se majitel pozemku sám ozve a vše aktivně a konstruktivně komunikuje, spíše menšina. V posledních letech musí kraje situaci stále častěji řešit druhou cestou – tedy složitými dohodami a v krajním případě i vyvlastněním pozemku. Zástupci krajů upozorňují, že to je sice validní, ale velmi zdlouhavý a náročný proces, který může trvat i několik let a hrozí při něm soudní tahanice. Mnozí hejtmani navzdory tomu upozorňují, že někdy to prostě nejde jinak. „V současné době směřujeme naši maximální pozornost na řešení pozemků pod silnicemi, které chceme modernizovat za přispění prostředků z IROP. Jsem přesvědčený, že nejjednodušších 99 procent bude brzy vypořádáno, ale bohužel nám nezbyde nic jiného než poslední procento vyvlastnit,“ říká například hejtman Pardubického kraje Martin Netolický a dodává, že je potřeba přestat se bát pojmu vyvlastnění. „V momentě, kdy není možná rozumná dohoda, tak musíme pojmenovat veřejný zájem, kterým například komplexní modernizace silnic zcela jistě je.“

NEJVÍC PENĚZ V PRAZE

V současnosti lze v regionech najít stovky kilometrů silnic, které stále úplně nebo částečně leží na pozemcích patřících jinému subjektu než kraji. Obvykle jde o menší komunikace, které chátrají kvůli problematické komunikaci ze strany vlastníka pozemku. Jeden příklad za všechny: V Královéhradeckém kraji se už několik let marně snaží dohodnout s vlastníkem malého kousku půdy zahrnující část silnice z Týniště nad Orlicí do Albrechtic, která má projít rekonstrukcí. Jednání prý probíhají už tři roky, majitel ale nekomunikuje a silnice chátrá. Kraj navíc kvůli tomu přišel i o možnost zažádat si v současném období o dotaci na rekonstrukci celého úseku, která je s cenou 155 milionů nejdražším silničním projektem kraje. To na Vysočině se výkupy pozemků většinou daří. Do roku 2015 kraj získal přes milion metrů čtverečních nejen od jednotlivců ale i od různých firem včetně třeba společnosti ČEZ, která kraji prodala pozemky pod silnicemi kolem Dalešic a Dukovan. Podobně jako ve většině ostatních krajů jde na tyto výkupy každoročně několik milionů korun.

Výjimečně však mohou vydané částky mnohem vyšší. Třeba v Praze jde každoročně na výkupy a nákupy pozemků částka pohybující se mezi 100 až 200 miliony korun. Loni byla navíc tato suma rekordní, když překročila půl miliardy. A ačkoliv šlo většinou o pozemky na plánovanou výstavbu větších projektů, zastoupeny byly i výkupy půdy pod silnicemi a chodníky. Letošní rozpočet na investice do pozemků a staveb v Praze činí zhruba 270 milionů korun. Podle radního pro oblast majetku Jana Chabra chce město vykupovat hlavně půdu pod komunikacemi a pro účely veřejných prostranství a zeleně. Částka prý může být nakonec i vyšší. „Pakliže by se naskytla nějaká významná příležitost nákupu v rámci strategického území Prahy, tak bychom asi přistoupili v rámci rozpočtové rezervy k vytvoření zvláštní položky pro takový výkup,“ dodává Chabr. Zajímavé je, že vedení města nedokáže říci, které pozemky pod pražským majetkem jsou v rukách soukromníků. Výkupy tak obvykle probíhají na základě chystaných projektů nebo v okamžiku, kdy město kontaktuje sám vlastník.

POMŮŽE DALŠÍ NOVELA?

Zatímco jednotlivé kraje řeší vlastnictví pozemků pod svými silnicemi, stát řeší výkupy pozemků hlavně u výstavby páteřních komunikací. I v takových případech často spolupracuje v krajskými úřady a jednotlivými obcemi a městy. Snad nejslavnějším případem byla „bitva“ o dálnici D11 s farmářkou Ludmilou Havránkovou, která trvala přes dvacet let a skončila až v roce 2011 poté, co farmářka prodala poslední pozemek potřebný pro dostavbu do Hradce Králové. I tento případ podnítil politiky, aby se začali pořádně věnovat problémům s výkupy pozemků a hledat řešení, která by přípravnou fázi staveb urychlily. Několikrát už se tak stalo, a to prostřednictvím novel stavebního zákona, které mění, zjednodušují a zrychlují pravidla pro výkupy a vyvlastňování. Posledním takovým zářezem je novela zákona o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury ze srpna loňského roku. Ta sice některé problémy skutečně řeší, ale týká se opravdu jen strategických staveb a nikoliv silnic ve vlastnictví krajů. S napětím se tak čeká na rok 2021. Právě v něm by měla vejít v platnost novela stavebního zákona obsahující například zpřesnění podmínek pro určení výše kupní ceny nebo zavedení tzv. územních rozvojových plánů usnadňujících za určitých okolností vyvlastnění. Připravuje se i jakási rekodifikace veřejného stavebního práva, která mimo jiné umožní začít s přípravou stavby i bez souhlasu vlastníků pozemků. Ten postačí získat až zpětně. Kraje sledují přípravu novely s opatrností. Nejsou totiž konzultujícím subjektem a není tak jisté, zda a nakolik jim novela s jejich problémy opravdu pomůže. Filip Appl